沪上物业常面临成本倒挂的难题服务好是盈收

2019-09-14 09:14:15 来源: 武汉信息港

沪上物业常面临成本倒挂的难题 服务好是盈收前提

在上海,近几年来,物业公司常面临成本倒挂的难题。一方面,人力成本逐年攀升,另一方面,物业费却"十年如一日"维持不变。一旦碰上业主拖欠物业费,公司的日常运转就可能出问题。账轧不平,小区内的问题没钱解决,业主意见更大,弄不好就形成恶性循环。 走访中发现,面对普遍的困惑,一些小区先行一步,节流与开源并举,依靠服务细节,物业公司终打动业主,缴费率基本达到100%。 "逼出来"的创新 虹口区花园城小区的出入口,和别的小区有些不同。两只一人高的"大熊猫"站立迎客,翻开熊猫的"肚子",是回收的废旧衣物。小区"管家"景瑞物业鼓励业主将丢弃的衣物回收起来,交由专业公司处理后捐献给灾区。2个月不到时间,回收衣物已达数百斤。"回收衣物不仅是为了鼓励业主献爱心,也有降低保洁员工作量的考虑。"小区物业经理黄莺告诉。 毗邻虹口一知名商圈的花园城小区2003年开盘至今,房价翻了数倍,部分房源已突破每平方米4万元。黄莺表示,房价噌噌地涨,物业费却"没怎么动过",如今高层楼房按月每平方米1.5元计,低层更少。 她给算了一笔账:小区刚开盘时,一名保安的月薪是500元左右,如今已接近1500元。算上加班费、高温费、社保等,平均用工成本要突破3000元。10年前,一名保洁员月薪不足400元,如今用工成本也翻了6倍多。 能耗和人力,是物业成本的"大头"。花园城小区同样为节能动足脑筋。为保证电梯机房正常工作,会配置控温空调。但物业发现,空调不必每时每刻都开着,但如果安排专人去开关,费时又费力。需求驱动之下,一位员工发明了空调定时器。"每个定时器成本200元,一个多月就能收回成本,之后省下的都是真金白银。"获悉,这个定时器已申请专利。 此外,根据小区地形,花园城实行分时定岗,高峰时段人多车多,采用双人双岗。非高峰时段可能就单人单岗执勤。等到夜深人静时,又采取机动岗的制度。随机应变,人力也省了下来。 服务好是盈收前提 光靠勒紧裤带,解决不了成本倒挂的问题。增加小区的公共收益,成为盈利之道。 在花园城小区门禁处,景瑞物业搭台代售射阳大米,每袋53元。物业总经理陶敏介绍说,"这是物业为小区业主度身定制的服务,在此订购大米,将有物业员工送货上门。"借此机会,物业也能赚取每袋2到3元的价差,补贴公司开销。通过新增停车位,小区也获得了单月数万元的收入。 黄莺介绍说,业主之中也有一些观念守旧,认为物业只要做好保安、保洁、保绿就好,"做辅营业务属于不务正业"。但因为这些增值服务始终保证质量,也确实提供了便捷,反对的声音逐渐平息。 科瑞物业世纪同乐管理处经理王玳玳告诉,世纪同乐小区采取"管做分离"的办法,具体的操作由物业公司执行,对于亏损部分,负责管理的上级母公司也会有一定贴补。当业主发现物业的亏损并没有转嫁到自己头上,对一些公共收益也就不再反感了。 "不过,物业的本职还是提供优质服务。"王玳玳说,服务好是盈收的前提。在世纪同乐开盘前,小区内的人工湖曾是一大卖点。但因无人维护,很快变脏,还发出阵阵异味。科瑞物业进驻后,想要请专业维护队,费用却要十几万元。不得已,物业的保洁队只能亲自上阵,一块块鹅卵石拿出来刷净、晒干,河水重新疏通更换。如今,人工湖重现光彩,还吸引不少业主前来喂鱼,成为小区内的亲子空间。 黄莺也介绍说,花园城的一个服务细节令业主感动不已。冬季气温较低,物业专门去轻纺市场采购丝绒布,制作门把手的布套,并安排人手定期清洗,"这样的服务细节多了,业主的满意度也会在无形间上升。" 世纪同乐小区刚开盘时,物业管理费收缴不到一半,如今,所有业主都如期上缴了物业费。而在花园城小区,近年的物业缴费率也始终在95%以上。"业主满意了,物业费就能收齐,这笔钱不仅有助于平账,更是进一步服务业主的基础。"王玳玳总结说。


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